- Γράφει ο Νίκος Χ. Λαγκαδινός
Το στεγαστικό πρόβλημα δεν αποτελεί ελληνική ιδιαιτερότητα. Απασχολεί πολλές ευρωπαϊκές χώρες, αλλά και οικονομίες όπως ο Καναδάς, όπου η πρόσβαση στην κατοικία έχει εξελιχθεί σε μείζον κοινωνικό και πολιτικό ζήτημα. Ωστόσο, πίσω από την κοινή δυσκολία —να εξασφαλίσει κανείς αξιοπρεπή στέγη με ανεκτό κόστος— βρίσκονται διαφορετικοί συνδυασμοί αιτιών. Ο ΟΟΣΑ επισημαίνει ότι η ανεπαρκής προσφορά, το κόστος κατασκευής, οι περιορισμοί στην αξιοποίηση της γης και η περιορισμένη δημόσια επένδυση συνθέτουν ένα πρόβλημα που υπερβαίνει τα εθνικά σύνορα.
Η διεθνής διάσταση δεν μειώνει την ευθύνη των εθνικών κυβερνήσεων. Δείχνει, όμως, ότι η συζήτηση χρειάζεται να ξεφύγει από τις εύκολες εξηγήσεις. Ούτε ένας παράγοντας δημιούργησε την κρίση ούτε ένα μέτρο αρκεί για να την αντιμετωπίσει.
Το πραγματικό μέτρο είναι η σχέση κόστους και εισοδήματος
Μια κατοικία δεν είναι προσιτή επειδή φαίνεται φθηνότερη από μια αντίστοιχη στο Παρίσι ή στο Άμστερνταμ. Είναι προσιτή όταν το νοικοκυριό μπορεί να πληρώνει τη στέγασή του και να καλύπτει παράλληλα τις υπόλοιπες βασικές ανάγκες του.
Από αυτή την άποψη, η ελληνική θέση είναι ιδιαίτερα δυσμενής. Σύμφωνα με την έκδοση «Housing in Europe 2025» της Eurostat, με στοιχεία για το 2024, η στεγαστική δαπάνη αντιστοιχούσε κατά μέσο όρο στο 36% του διαθέσιμου εισοδήματος στην Ελλάδα, έναντι 19% στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Το μέγεθος αφορά το συνολικό κόστος στέγασης, όχι αποκλειστικά το ενοίκιο. Επίσης, είναι μέσος όρος: δεν περιγράφει τη δαπάνη κάθε οικογένειας.
Η διάκριση έχει σημασία. Ένα νοικοκυριό που διαθέτει ιδιόκτητο σπίτι χωρίς δάνειο βρίσκεται σε διαφορετική θέση από έναν νέο εργαζόμενο που αναζητεί σήμερα διαμέρισμα. Ακόμη και μεταξύ ενοικιαστών, άλλο βάρος έχει ένα παλαιό συμβόλαιο και άλλο μια νέα μίσθωση. Η γενική εικόνα της αγοράς μπορεί επομένως να αποκρύπτει πολύ μεγαλύτερες δυσκολίες συγκεκριμένων ομάδων.
Γιατί η πίεση εμφανίζεται σε τόσες χώρες
Η κατοικία χρειάζεται χρόνο για να παραχθεί. Όταν η ζήτηση αυξάνεται σε μια πόλη, η προσφορά δεν μπορεί να προσαρμοστεί αμέσως. Μεσολαβούν η εξεύρεση γης, οι άδειες, η χρηματοδότηση και η κατασκευή. Οι αυξήσεις στα υλικά, οι ελλείψεις εργατικού δυναμικού και το κόστος δανεισμού δυσκολεύουν ακόμη περισσότερο αυτή την προσαρμογή.
Παράλληλα, οι στεγαστικές ανάγκες μεταβάλλονται. Μικρότερα και περισσότερα νοικοκυριά μπορούν να χρειάζονται περισσότερες κατοικίες ακόμη και χωρίς ανάλογη αύξηση του συνολικού πληθυσμού. Επιπλέον, οι άνθρωποι αναζητούν στέγη εκεί όπου βρίσκονται οι θέσεις εργασίας, τα πανεπιστήμια και οι υπηρεσίες. Συνεπώς, ένα επαρκές εθνικό απόθεμα κατοικιών δεν συνεπάγεται επάρκεια στις περιοχές όπου συγκεντρώνεται η ζήτηση.
Ο Καναδάς προσφέρει ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα. Η μελέτη του ΟΟΣΑ για το 2025 συνδέει την επιδείνωση της προσιτότητας με την αδυναμία της οικοδομικής δραστηριότητας να συμβαδίσει με τη ζήτηση, αλλά και με πολιτικές που ενίσχυσαν την αγορά κατοικίας χωρίς αντίστοιχη διεύρυνση της προσφοράς. Η εμπειρία δείχνει ότι ακόμη και μια πλουσιότερη οικονομία μπορεί να βρεθεί σε σοβαρό αδιέξοδο όταν οι στεγαστικές ανάγκες και η διαθέσιμη κατοικία απομακρύνονται μεταξύ τους.
Η ελληνική ιδιαιτερότητα
Στην Ελλάδα, το πρόβλημα επιβαρύνεται από τη συνύπαρξη υψηλού στεγαστικού κόστους και περιορισμένων εισοδημάτων. Η οικογενειακή περιουσία εξακολουθεί να προσφέρει προστασία σε πολλούς, αλλά αυτή η προστασία κατανέμεται άνισα.
Δύο εργαζόμενοι με τον ίδιο μισθό μπορούν να έχουν εντελώς διαφορετικές δυνατότητες ζωής, εάν ο ένας κατοικεί σε οικογενειακό διαμέρισμα και ο άλλος καταβάλλει μεγάλο μέρος του εισοδήματός του σε ενοίκιο. Η κατοικία γίνεται έτσι παράγοντας κοινωνικής ανισότητας ανεξάρτητα από την προσωπική προσπάθεια ή την επαγγελματική επίδοση.
Ο ΟΟΣΑ, στην έκθεσή του για την οικονομική ανεξαρτησία των νέων στην Ελλάδα, καταγράφει ιδιαίτερες δυσκολίες πρόσβασης στην ιδιοκατοίκηση και στην προσιτή ενοικίαση. Επισημαίνει επίσης την εντατικοποίηση του ανταγωνισμού στις τουριστικές περιοχές και τη συμβολή των βραχυχρόνιων μισθώσεων και των προγραμμάτων προσέλκυσης ξένων επενδυτών στις πιέσεις της αγοράς.
Αυτό δεν σημαίνει ότι η ιδιοκτησία αποτελεί από μόνη της πρόβλημα. Σημαίνει ότι μια κοινωνία χρειάζεται αξιόπιστες στεγαστικές επιλογές και για όσους δεν διαθέτουν οικογενειακή περιουσία ή δυνατότητα αγοράς.
Τουρισμός, επενδύσεις και κλειστά σπίτια
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν σημασία κυρίως εκεί όπου συγκεντρώνονται. Η μεταφορά διαμερισμάτων από τη μακροχρόνια κατοικία στην τουριστική χρήση μπορεί να επιβαρύνει μια συγκεκριμένη γειτονιά πολύ περισσότερο από όσο υποδηλώνει ένας εθνικός μέσος όρος. Αντίστοιχα, οι επενδυτικές αγορές έχουν διαφορετικές συνέπειες όταν χρηματοδοτούν νέες κατοικίες και διαφορετικές όταν ανταγωνίζονται τους κατοίκους για ένα περιορισμένο υπάρχον απόθεμα.
Χρειάζεται, επομένως, αξιολόγηση ανά περιοχή. Η καθολική ενοχοποίηση του τουρισμού παραβλέπει τη συνεισφορά του στην οικονομία. Η άρνηση κάθε στεγαστικής επίδρασής του παραβλέπει τις τοπικές πιέσεις που καταγράφονται και στην ελληνική περίπτωση.
Ανάλογη προσοχή απαιτεί το επιχείρημα των κλειστών κατοικιών. Ένα ακίνητο μπορεί να παραμένει ανενεργό επειδή χρειάζεται ακριβή ανακαίνιση, επειδή υπάρχουν εκκρεμότητες ή επειδή βρίσκεται μακριά από τη ζήτηση. Ο ΟΟΣΑ τονίζει ότι η δυνατότητα αξιοποίησης του κενού αποθέματος εξαρτάται από την τοποθεσία, την κατάστασή του και τους λόγους αχρησίας. Ο αριθμός των κλειστών σπιτιών, επομένως, δεν ταυτίζεται με τον αριθμό κατοικιών που μπορούν να διατεθούν άμεσα.
Ποιες πολιτικές έχουν νόημα
Η αποτελεσματική αντιμετώπιση χρειάζεται συνδυασμό άμεσης προστασίας και σταδιακής αύξησης της προσιτής κατοικίας.
Πρώτον, η ενίσχυση των νοικοκυριών που αδυνατούν να ανταποκριθούν είναι αναγκαία. Ωστόσο, οι επιδοτήσεις ενοικίου ή αγοράς χρειάζονται προσεκτικό σχεδιασμό: όταν περισσότερα χρήματα διεκδικούν τα ίδια διαθέσιμα σπίτια, υπάρχει κίνδυνος μέρος της ενίσχυσης να απορροφηθεί από υψηλότερες τιμές. Η καναδική εμπειρία υπογραμμίζει αυτόν τον κίνδυνο στην υποστήριξη της ιδιοκατοίκησης.
Δεύτερον, απαιτείται ενεργοποίηση κατάλληλων υφιστάμενων ακινήτων. Η χρηματοδότηση ανακαινίσεων μπορεί να συνδέεται με υποχρέωση μακροχρόνιας διάθεσης σε προσιτό μίσθωμα. Δημόσιοι ή εξειδικευμένοι φορείς μπορούν επίσης να μεσολαβούν, παρέχοντας εγγυήσεις στους ιδιοκτήτες και σταθερότητα στους ενοικιαστές. Παράλληλα, χρειάζεται σταθερή χρηματοδότηση κοινωνικής και προσιτής ενοικιαζόμενης κατοικίας, με επαγγελματική διαχείριση και συντήρηση.
Τρίτον, οι κανόνες της ενοικίασης οφείλουν να συνδυάζουν ασφάλεια διαμονής, αξιοπρεπή ποιότητα και δυνατότητα συντήρησης των ακινήτων. Οι ρυθμίσεις των μισθωμάτων μπορούν να προσφέρουν προστασία, αλλά η αποτελεσματικότητά τους εξαρτάται από τον σχεδιασμό τους. Πολύ άκαμπτοι περιορισμοί ενδέχεται να αποθαρρύνουν τη διάθεση ή την αναβάθμιση κατοικιών· ανεπαρκής προστασία αφήνει τους ενοικιαστές εκτεθειμένους. Η επιλογή απαιτεί αξιολόγηση των συνεπειών και ταυτόχρονη ενίσχυση της προσφοράς. (Building for a better tomorrow: Policies to make housing more affordable)
Τέλος, η στεγαστική πολιτική χρειάζεται να συνδεθεί με τις μεταφορές, τις υποδομές και την περιφερειακή ανάπτυξη. Ένα φθηνότερο σπίτι δύσκολα αποτελεί πραγματική λύση εάν συνεπάγεται εξαντλητικές μετακινήσεις ή αποκλεισμό από βασικές υπηρεσίες.
Το ουσιαστικό κριτήριο επιτυχίας είναι συγκεκριμένο: αν ένας άνθρωπος με συνηθισμένο εισόδημα μπορεί να κατοικεί αξιοπρεπώς, σε εύλογη απόσταση από την εργασία του, χωρίς να θυσιάζει τις υπόλοιπες ανάγκες του. Η άνοδος της αξίας των ακινήτων μπορεί να ωφελεί τους κατόχους τους. Η δυνατότητα πρόσβασης στη στέγη, όμως, είναι εκείνη που δείχνει αν η ανάπτυξη βελτιώνει τη ζωή της κοινωνίας.
