Η αγορά ακινήτου είναι η πιο γνωστή διαδρομή, όμως πριν προχωρήσετε χρειάζεται να εξετάσετε προσεκτικά τόσο το ακίνητο όσο και τις προϋποθέσεις του προγράμματος. Το ποσό αγοράς από μόνο του δεν αρκεί: η περιοχή, η χρήση, το εμβαδόν και η νομική κατάσταση του ακινήτου μπορούν να καθορίσουν αν η επένδυση είναι επιλέξιμη.
Πόσο πρέπει να επενδύσω για Golden Visa στην Ελλάδα;
Τα όρια δεν είναι ίδια σε όλη τη χώρα. Για επενδύσεις σε ακίνητα στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και σε ελληνικά νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, το βασικό ελάχιστο όριο είναι 800.000 ευρώ. Στις υπόλοιπες περιοχές της Ελλάδας, το αντίστοιχο όριο είναι 400.000 ευρώ.
Στις κανονικές αυτές κατηγορίες η επένδυση πραγματοποιείται σε ένα ακίνητο και, όταν πρόκειται για δομημένο ακίνητο ή ακίνητο με οικοδομική άδεια, απαιτείται κατά κανόνα ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων 120 τ.μ.
Υπάρχει επίσης ειδική κατηγορία των 250.000 ευρώ, αλλά δεν αφορά οποιοδήποτε φθηνότερο διαμέρισμα. Εφαρμόζεται υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, μεταξύ άλλων σε ακίνητα των οποίων οι κύριοι χώροι αλλάζουν νόμιμα χρήση σε κατοικία, καθώς και σε ορισμένες περιπτώσεις διατηρητέων κτιρίων που πρόκειται να αποκατασταθούν. Στην περίπτωση αλλαγής χρήσης, αυτή πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν υποβληθεί η αίτηση για την άδεια διαμονής.
Επομένως, μια αγγελία που αναφέρει «Golden Visa €250.000» δεν αρκεί ως απόδειξη ότι το ακίνητο πληροί τις νόμιμες προϋποθέσεις.
Τι πρέπει να ελέγξω πριν αγοράσω ακίνητο και υποβάλω αίτηση;
Το σημαντικότερο βήμα είναι ο πλήρης νομικός και τεχνικός έλεγχος πριν από την αγορά. Πρέπει να επιβεβαιωθούν η κυριότητα, τυχόν βάρη ή υποθήκες, οι οικοδομικές άδειες, οι αυθαίρετες κατασκευές, η πραγματική χρήση του ακινήτου και η σωστή καταχώρισή του στο Κτηματολόγιο. Το Υπουργείο Μετανάστευσης προβλέπει, μεταξύ άλλων, συμβολαιογραφικά έγγραφα και πιστοποιητικά αρμόδιου κτηματολογικού ή υποθηκοφυλακικού γραφείου στο πλαίσιο της διαδικασίας.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται και στη χρήση του ακινήτου μετά την αγορά. Τα ακίνητα που αποκτώνται στο πλαίσιο των νέων κανόνων Golden Visa δεν επιτρέπεται να διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση, όπως τύπου Airbnb. Αν λοιπόν το επενδυτικό σας σχέδιο βασίζεται κυρίως σε τουριστικές βραχυχρόνιες μισθώσεις, πρέπει να το εξετάσετε πριν δεσμεύσετε χρήματα.
Μην υπολογίζετε επίσης μόνο την τιμή αγοράς. Στον συνολικό προϋπολογισμό πρέπει να συνυπολογίσετε συμβολαιογράφο, νομικό και τεχνικό έλεγχο, φόρους και τέλη μεταβίβασης, εγγραφή στο Κτηματολόγιο, ασφάλιση και τα έξοδα της αίτησης. Το Υπουργείο απαιτεί, μεταξύ άλλων, έγκυρο ταξιδιωτικό έγγραφο, τα προβλεπόμενα τέλη και κατάλληλη ασφαλιστική κάλυψη.
Τέλος, μην αντιμετωπίζετε την Golden Visa Ελλάδας σαν μια απλή αγορά ακινήτου. Πριν υπογράψετε προκαταβολή ή συμβόλαιο, ζητήστε από δικηγόρο με εμπειρία στη μεταναστευτική νομοθεσία, συμβολαιογράφο και μηχανικό να επιβεβαιώσουν γραπτώς ότι το συγκεκριμένο ακίνητο και η σχεδιαζόμενη συναλλαγή καλύπτουν τις ισχύουσες προϋποθέσεις. Οι κανόνες έχουν τροποποιηθεί επανειλημμένα και το Υπουργείο εξέδωσε νέα εγκύκλιο εφαρμογής για τη μόνιμη άδεια επενδυτή ακόμη και τον Απρίλιο του 2026.
