Μια Νέα Έρευνα: Τα Επιχειρηματικά Πάρκα στην Ελλάδα

Η ιδέα των Επιχειρηματικών Πάρκων είναι απλή: προκαθορισμένοι και πολεοδομημένοι χώροι με συγκεκριμένες συμβατές χρήσεις που ορίζονται από χωρικά σχέδια, λαμβάνουν ειδική έγκριση ανάπτυξης για αυτό τον σκοπό και επιπλέον πληρούν πολλές από τις προϋποθέσεις αδειοδότησης. Με αυτό τον τρόπο οι επιχειρήσεις λειτουργούν σε ένα ρυθμισμένο πλαίσιο που σέβεται το περιβάλλον και, επιπλέον, απαλλαγμένες από τον “πονοκέφαλο” της συμμόρφωσης με κανόνες που πληρούνται ήδη συνολικά στο Επιχειρηματικό Πάρκο που τις φιλοξενεί.

Στην Ελλάδα, όμως, τα Επιχειρηματικά Πάρκα συχνά υπολειτουργούν και συνολικά στεγάζουν συγκριτικά πολύ λίγες επιχειρήσεις. Γιατί συμβαίνει αυτό;

Η νέα έρευνα που δημοσιεύει η διαΝΕΟσις και πραγματοποιήθηκε από ερευνητική ομάδα της συμβουλευτικής εταιρείας Re.De-Plan AE Consultants με την επιστημονική υποστήριξη και επιμέλεια της Αθηνάς Γιαννακού, καθηγήτριας στο Τμήμα Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης του ΑΠΘ έχει ως στόχο να αναδείξει την αξία των Επιχειρηματικών Πάρκων “ως εργαλεία ανταγωνιστικότητας και περιβαλλοντικής προστασίας“.

Η έρευνα ανατρέχει στο ιστορικό των ρυθμίσεων για τις χρήσεις γης στην Ελλάδα, σχολιάζει εκτενώς απόπειρες του παρελθόντος να αναπτυχθούν επιχειρηματικά πάρκα και επιπλέον παραθέτει τις θεσμικές παρεμβάσεις που οι συγγραφείς θεωρούν πιο κατάλληλες προκειμένου να ξεπεραστούν αυτά τα εμπόδια. Μάλιστα, οι συγγραφείς καταθέτουν συγκεκριμένη πρόταση ενός ευρύτερου Εθνικού Σχεδίου Δράσης καθώς και επιχειρούν να εκτιμήσουν ποσοτικά τον αντίκτυπο που αυτό θα είχε στην ελληνική οικονομία.

Ακολουθεί μια σύντομη παρουσίαση των βασικών σημείων της έρευνας.

Η κατάσταση στην Ελλάδα σήμερα

Τα Επιχειρηματικά Πάρκα (οργανωμένοι υποδοχείς) που λειτουργούν πλήρως σήμερα είναι μόλις 26 σύμφωνα με υπολογισμούς της συγγραφικής ομάδας.
Είναι άνισα κατανεμημένα, συγκριτικά με τις ανάγκες της μεταποίησης στη χώρα. Για παράδειγμα, το 44% της μεταποιητικής δραστηριότητας αφορά στην Αττική και στη Βοιωτία. Ωστόσο, μόνο 4 Επιχειρηματικά Πάρκα, δηλαδή μόλις 2,86% του συνόλου, λειτουργούν στην επικράτεια αυτών των δύο νομών.
Οι περισσότερες ελληνικές επιχειρήσεις λειτουργούν σε “Άτυπες Βιομηχανικές Συγκεντρώσεις”, περιοχές δηλαδή με μεγάλη συγκέντρωση βιομηχανιών, αλλά χωρίς κεντρικό σχεδιασμό.

Χωροταξία και χρήσεις γης

“Σε διάστημα 35 ετών που η χώρα προσπαθεί να οργανωθεί χωροταξικά, μόνο το 20% περίπου των εκτάσεων των δημοτικών ενοτήτων της επικράτειας διαθέτουν θεσμοθετημένες χρήσεις γης, γεγονός που εκτός των άλλων αποτελεί τον κύριο παράγοντα αβεβαιότητας, με σοβαρές επιπτώσεις στον σχεδιασμό των επενδύσεων“, γράφει η έρευνα.

Ένα πολύ σύντομο χρονικό των χωροταξικών νόμων στην Ελλάδα:

Το άρθρο 24 του Συντάγματος του 1975 έδωσε στο κράτος επισήμως την αρμοδιότητα της προστασίας του περιβάλλοντος.
Ο Ν.947/1979 εισήγαγε τον όρο “χρήσεις γης” αλλά έμεινε ανεφάρμοστος.
Ο Ν.1337/1983 που αποτελεί τη βάση της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας μέχρι σήμερα εισάγει τις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου.
Οι πρόσφατοι Ν.4685/2020 και 4759/2020, καθώς και το ΠΔ 59/2018 διεύρυναν τις γενικές και ειδικές κατηγορίες χρήσεων γης και εισήγαγαν νέες που σχετίζονται με την οικονομική δραστηριότητα.

Το θεσμικό πλαίσιο των Επιχειρηματικών Πάρκων

Παρότι τα Επιχειρηματικά Πάρκα ποτέ δεν έγιναν ο κανόνας για την εγκατάσταση των επιχειρήσεων, τα τελευταία 50-60 χρόνια λειτουργούν κάποια από αυτά στη χώρα, μετά τον Ν. 4458/1965.

Οι 25 πρώτες Βιομηχανικές Περιοχές, οι γνωστές ΒΙΠΕ, θεσπίστηκαν το 1977. Με τον Ν.2545/1997 το κράτος επέσπευσε τη διαδικασία θεσμοθέτησης χρήσεων γης και παραχώρησε το δικαίωμα ανάπτυξης οργανωμένων υποδοχέων και σε ιδιώτικούς φορείς, με ή χωρίς τη συμμετοχή του δημοσίου.
Συνδυαστικά με τους νόμους του 1965 και του 1997 θεσμοθετήθηκαν 50 οργανωμένοι υποδοχείς, ενώ ακόμη 5 θεσμοθετήθηκαν με τον νεότερο νόμο 3982 του 2011 (που καθιερώνει και τον όρο “Επιχειρηματικά Πάρκα”) και βρίσκονται μέχρι σήμερα σε διάφορα στάδια υλοποίησης.
Πέρυσι ψηφίστηκε ο Ν.4982/2022 που αποτελεί πλέον το νέο θεσμικό πλαίσιο για την ίδρυση, ανάπτυξη και διαχείριση Επιχειρηματικών Πάρκων.

Τον Ιανουάριο του 2022, όσο ο νέος νόμος βρισκόταν ακόμα σε δημόσια διαβούλευση, ο πολιτικός μηχανικός, διευθύνων σύμβουλος της Re.De-Plan και μέλος της ομάδας της μελέτης, Μανώλης Μπαλτάς είχε δημοσιεύσει μέσα από την ιστοσελίδα της διαΝΕΟσις “12 προτάσεις για τα νέα Επιχειρηματικά Πάρκα“. Ένα σημαντικό μέρος αυτών των τεχνικών προτάσεων για αλλαγές πράγματι υιοθετήθηκαν στο τελικό κείμενο του νόμου.

Για παράδειγμα, ο νόμος αίρει κάποια από τα εμπόδια προκειμένου οι Άτυπες Βιομηχανικές Συγκεντρώσεις της Αττικής να μετεξελιχθούν σε Επιχειρηματικά Πάρκα. Ακόμα, δίνει τη δυνατότητα σε Επιχειρηματικά Πάρκα να εγκατασταθούν σε δύο ή περισσότερους χώρους, κάτι που διευκολύνει τις δραστηριότητες της εφοδιαστικής αλυσίδας στα εμπορευματικά λιμάνια, εκσυγχρονίζει τη νομοθεσία για την αδειοδότηση των ρεμάτων, απλοποιεί το σύστημα απόδοσης των εισφορών σε χρήμα απευθείας στους φορείς υλοποίησης και, τέλος, δίνει νέα κίνητρα για την ανάπτυξη επιχειρηματικών πάρκων (πχ. ένταξη των εισφορών σε χρήμα στις δαπάνες που εκπίπτουν φορολογικά).

Ωστόσο, η μελέτη αναδεικνύει και σημεία που μένουν να ρυθμιστούν ακόμη:

Ως το μεγαλύτερο πρόβλημα που ανακύπτει από την εφαρμογή του νέου νόμου, λόγω και της δομής της ελληνικής ιδιοκτησίας (μικροί κλήροι), οι συγγραφείς ξεχωρίζουν την απαίτηση του νόμου να υπάρχει πλήρης κυριότητα (ή εναλλακτικά 80% + 20% με δικαίωμα συμφωνιών ή απαλλοτρίωσης) της έκτασης για την έγκριση ανάπτυξης ενός νέου Επιχειρηματικού Πάρκου ή για την επέκταση κάποιου οργανωμένου υποδοχέα που υπάρχει ήδη.
Επιπλέον, οι συγγραφείς παρατηρούν ότι “το νέο καθεστώς διοίκησης-διαχείρισης [σσ. που προβλέπει ο νέος νόμος] δεν φαίνεται να αποτρέπει συγκρουσιακές καταστάσεις μεταξύ φορέων διαχείρισης και εγκατεστημένων επιχειρήσεων, ενώ υπάρχει ενδεχόμενο περαιτέρω όξυνσής τους“.

Η ανάγκη για ένα Εθνικό Σχέδιο Δράσης

Η συγγραφική ομάδα “πάτησε” επάνω στα αποτελέσματα πρόσφατης μελέτης της Κεντρικής Ένωσης Επιμελητηρίων (ΚΕΕ) προκειμένου να καταρτίσει τη δική της πρόταση για ένα ευρύτερο Εθνικό Σχέδιο Δράσης. Το 2020 και το 2021, οι ερευνητές απευθύνθηκαν, με στοχευμένα ερωτηματολόγια, στους Δήμους εκείνους εντός των ορίων των οποίων η μελέτη της ΚΕΕ πρότεινε να αναπτυχθούν νέα Επιχειρηματικά Πάρκα. Με αυτή την μεθοδολογία, οι συγγραφείς συνέλεξαν και επεξεργάστηκαν τα δεδομένα και επιχείρησαν να καταθέσουν μια πολύ συγκεκριμένη πρόταση που εκτείνεται σε βάθος 20ετίας.

Οι συγγραφείς, μετά την ανάλυσή τους:

Προτείνουν την ανάπτυξη Επιχειρηματικών Πάρκων σε 73 περιοχές, συνολικής επιφάνειας περίπου 100.000 στρεμμάτων σε ολόκληρη την Ελλάδα, με συνολικό προϋπολογισμό Є1,14 δισ. (με δημόσια συμμετοχή στο 40%, δηλαδή περίπου Є23 εκατ. κάθε χρόνο για 20 χρόνια).
Με την παραδοχή ότι αυτά τα 73 πάρκα θα φιλοξενούν περίπου 25.300 στρέμματα επαγγελματικών κτηρίων, υπολόγισαν ότι μπορεί να αποδώσουν συνολικά οικονομική ανάπτυξη περίπου Є13,8 δισ. ή 7,7% του ΑΕΠ (σε όρους 2018).
Υπολόγισαν το όφελος από την ανάπτυξη των έργων υποδομής σε 13.414 θέσεις απασχόλησης ενώ για την ανάπτυξη των νέων κτηριακών εγκαταστάσεων σε 152.840 θέσεις απασχόλησης.
Υπολόγισαν ότι οι μόνιμες θέσεις εργασίας για τη λειτουργία των επιχειρήσεων θα είναι από 46.475, αν το σύνολο των επιχειρήσεων που θα εγκατασταθούν στα επιχειρηματικά πάρκα του Εθνικού Σχεδίου είναι εντάσεως κεφαλαίου, έως 139.425 θέσεις, αν οι επιχειρήσεις που θα εγκατασταθούν είναι μόνο εντάσεως εργασίας.